De grondenruil boomgaard park Solhof tegen de weide naast het sportcentrum

Op de gemeenteraad van 17 februari 2020 wordt "de grondenruil" goedgekeurd. De boomgaard van het park Solhof wordt daarbij geruild met de grote weide naast het sportcentrum. Met dit (veel) groter stuk grond wil het gemeentebestuur het sportcentrum uitbreiden met een natuurspeeltuin, bufferbekken, hondenweide, trage wegen,...

Maar hoe zit dat dossier nu juist en wat beslist de gemeenteraad exact? Blijft het groen behouden en wie controleert dat? Doet de gemeente effectief een goede zaak met deze grondenruil, en waarom wordt er niet gewoon geld gegeven aan een onteigening?

In het motiverend gedeelte van de gemeenteraadsbeslissing vind je een antwoord op al die vragen. We kopiëren de volledige raadsbeslissing dan ook hieronder:

Rechtsgrond

De lastgevingsovereenkomst van de gemeente Aartselaar, Niel en Hemiksem aan Igean betreffende de bouw van een nieuwe intergemeentelijk zwembad, goedgekeurd in de gemeenteraad van 28.02.2018;

De engagementsverklaring van de gemeenten Aartselaar, Niel en Hemiksem tot bouw van een intergemeentelijk zwembad, goedgekeurd op de gemeenteraad van 17.04.2019;

De in mei 2019 toegekende Vlaamse subsidie voor de bouw van een zwembad, ten bedrage van 1.062.500 euro;

De beslissing van het CBS van 4.11.2019, waarbij vergunning werd verleend tot de bouw van een nieuwe intergemeentelijk zwembad;

De verplichting van de gemeente om in het kader van de rioleringswerken in de Kleistraat in de omgeving ervan een waterbuffercapaciteit van 9.000 m3 te voorzien (dwingende voorwaarde van de provincie Antwerpen – DIW);

Het uitgebreid bosbeheerplan Solhof 2013-2033, goedgekeurd door ANB op 7.3.2015 (kenmerk NBBP/AN/13/02), dat nadien geïncorporeerd werd in het erfgoedbeheerplan);

Het Ministerieel Besluit van 11.4.1984 houdende de bescherming als dorpsgezicht van het kasteel Solhof (en later ook beukendreef) (bescherming op basis van de erfgoedwetgeving) ;

Het bosdecreet van 13.06.1990, zoals laatst gewijzigd;

Het Onroerend erfgoeddecreet van 12.07.2013, zoals laatst gewijzigd ;

Het decreet over het lokaal bestuur van 22.12.2017;

Aanleiding

Na de bestuurswissel in 2013 werd met het oog op de opmaak van de toenmalige beleids- en beheerscyclus een inventaris gemaakt van het gemeentelijk patrimonium en de staat waarin dit zich bevond.  Daaruit bleek dat het gemeentelijke zwembad op het einde van zijn levensduur gekomen is. Defecten en dus ook herstelkosten nemen steeds toe. Deze vaststelling geldt voor vele zwembaden, reden waarom ook vele zwembaden in de regio de deur sluiten. Het gemeentebestuur heeft vervolgens een intergemeentelijke oplossing uitgewerkt, waarbij de gemeente Aartselaar samen met de gemeenten Niel en Hemiksem een nieuw zwembad zal bouwen op de site van het huidige Aartselaarse sportcentrum. De vergunning hiervoor werd op 4.11.2019 verleend en de bouwwerken zijn inmiddels gestart.

In afwachting van de afwerking en opening van het nieuwe zwembad (najaar 2021), houdt de gemeente het oude zwembad zo lang mogelijk open. Zo niet zou er quasi geen zwemwater meer zijn in de regio. Dit betekent echter ook dat het nieuwe zwembad niet op dezelfde plaats als het huidige zwembad kan worden gebouwd doch daarentegen zal worden opgetrokken op de naastgelegen vroegere locatie van de grote speeltuin, waardoor er echter ook een nieuwe locatie voor deze speeltuin nodig is. 

Het terrein gelegen aan de Kleistraat naast het sportcentrum (kadastraal gekend onder sectie C nr 413c/deel) bleek, na onderzoek van meerdere alternatieven,  de meest geschikte locatie voor de nieuwe speeltuin om meerdere redenen:

Dit terrein is volgens het gewestplan bestemd deels als agrarisch gebied , deels als recreatiegebied, waardoor het zich, mits voorafgaandelijke omgevingsvergunning, leent voor de aanleg en het gebruik als (natuur)speeltuin.
Het paalt rechtstreeks aan het sportcentrum en sluit bovendien aan bij de Leonaar en het toekomstig tegen de Leonaar te bouwen nieuw jeugdlokaal ( bij afbraak van het oude zwembad zal immers ook het bestaande jeugdlokaal verdwijnen).
Daarnaast is dit terrein dichter gelegen bij 't Sportzicht, biedt het voldoende ruimte en is het ook een veilige locatie, omdat het een volledig trage toegangsweg kan hebben.
Bovendien was dit terrein al aangeduid voor de verplichte aanleg van een waterbufferbekken (9.000 m3) in het kader van de rioleringswerken in de Kleistraat, nadat in 2018 bleek dat het omnisportveld achter de sporthal onvoldoende buffering zou bieden.

Omdat de gemeente echter geen eigenaar is van dit terrein, wenste / diende zij dit te verwerven om deze plannen te kunnen uitvoeren. Daartoe werd van dan af ook budget voorzien. Het gemeentebestuur deed de betrokken private eigenaar (eigenaar ingevolge compromis in 2012 en verleden akte in 2013) in 2018 dan ook het voorstel tot aankoop. Deze private eigenaar stelde echter - verrassend - voor om over te gaan tot een grondenruil, waarbij het terrein naast het sportcentrum zou worden geruild tegen een perceel parkgrond, eigendom van de gemeente, gelegen achter de woonst van betrokkene.

Concreet betreft dit voorstel de ruil van : 

4.043,32 m2 parkgebied (boomgaard en boszomen) ,  gelegen in het Solhofpark achter de woning Solhofdreef 35 (deel van sectie C nr 413c/deel), met een totaal geschatte waarde van 24.000 euro (volgens verslag beëdigd schatter) (doch voor de betrokken partij geldt uiteraard een hogere opportuniteitswaarde), opgemeten als lot 1 (gereserveerd perceel 0444AP000) en lot 2 (gereserveerd perceel 0444BP000)

tegen

15.998,73 m2 akkerland , gelegen aan de Kleistraat naast het sportcentrum en deel van perceel sectie C nr 62G/deel, waarvan 11.975m2 landschappelijk waardevol agrarisch gebied en 4.023,08m2 recreatiegebied, met een geschatte waarde van 308.000 euro (volgens verslag beëdigd schatter), opgemeten als lot 3 (gereserveerd perceel 0444CP000), lot 4 (gereserveerd perceel 0444DP000) en lot 5 (gereserveerd perceel 0444EP000).

Er werd hierover reeds overleg gevoerd met het Agentschap voor Natuur en Bos ( de ANB - boswachter ) alsook met Onroerend Erfgoed BD Antwerpen (erfgoedconsulent)  en ter plaatse afgestapt. Daaruit bleek informeel en voorlopig geen bezwaar tot vervreemding/ruil van de parkgrond mits eventuele voorwaarden, doch het Agentschap voor Natuur en Bos zal pas een officieel standpunt innemen, na de opstart van de vervreemdingsprocedure voor het gedeelte openbaar bos ( in casu de boszomen ) . Artikel 90 van het Bosdecreet voorziet immers dat openbaar bos niet mag worden vervreemd zonder akkoord van de Vlaamse overheid ( Agentschap voor Natuur en Bos of ANB ) . Deze machtiging tot vervreemding kan echter pas aan het ANB worden gevraagd , na principiële goedkeuring door de gemeenteraad van de voorgestelde grondenruil

Hoewel een grondenruil een ongebruikelijke werkwijze is, wenst het college van burgemeester en schepenen toch in te gaan op dit voorstel tot grondenruil en vraagt zij daartoe de instemming van de gemeenteraad.

Motivering

Een gemeentebestuur dient bij het nemen van dergelijke beslissing uiteraard meerdere belangen af te wegen, waarbij steeds het algemeen belang voor ogen moeten worden gehouden.  Bij de beoordeling dient daarom de vraag gesteld hoe belastingsgelden het best worden besteed, waar het meest gebruik van zal worden gemaakt, wat de meest nuttige invulling is van openbaar domein, wat de mogelijke risico’s en welke mogelijke waarborgen zijn, en of er voorbeelden uit het verleden zijn?

Aldus dient in eerste instantie rekening te worden gehouden met meerdere nadelen of negatieve aspecten aan een eventuele ruil.

Zo beseft het schepencollege ten volle dat dit, zoals als gezegd, een ongebruikelijke wijze van eigendomsverwerving is.

Een ruil houdt bovendien het verlies in van een deel van het openbaar park Solhof. Reeds louter vanuit principieel oogpunt is dit geen evidente keuze, maar ook concreet houdt dit de effectieve opgave van 4.000m2 Solhofpark (op circa 75.000 m2) in . De boomgaard en omliggende boszoom op het te ruilen terrein zullen door de ruil privaat, omheind en dus niet meer publiek toegankelijk zijn. Ook zal er een stukje wandelpad verdwijnen.  

Daarnaast nam het college ook kennis van de bezorgdheden van sommige inwoners en verenigingen omtrent de ruil zelf en over het feit dat openbaar domein wordt opgegeven ten voordele van een private burger, over de handhaving van het bosbeheersplan en de erfgoedwetgeving, over de vrees dat bomen zouden verdwijnen en het groene karakter zou verdwijnen.

Daar staat echter tegenover dat aan de ruil ook heel wat voordelen zijn verbonden voor de gemeente.

Zo levert de ruil een grote en heel nuttige tijdswinst op. Indien niet kan worden geruild en geen akkoord wordt bereikt over de verkoop, rest immers enkel nog de mogelijkheid tot onteigening. Een onteigening zou echter veel te veel tijd in beslag nemen en houdt daarenboven grote (financiële) risico’s in. Zo dreigt de gemeente dan de subsidies te verliezen voor de aanleg op het waterbufferbekken, dat eveneens op dit terrein dient te gebeuren.       Meer nog een stopzetting van de aanleg van het waterbufferbekken leidt mogelijk ook tot het verlies van de subsidies voor de rioleringsproject in de Kleistraat ( een project van 6 miljoen, waarvan de gemeente, dankzij de subsidies en tussenkomst van Pipda, zelf om en bij de 1,2 miljoen draagt). Met het oog op de speelpleinwerking en de recreatie is er zo dringend mogelijk een nieuwe speeltuin nodig. Bij te grote vertraging komt deze jeugdwerking in het gedrang. Wachten met de bouw van het zwembad, kan evenmin want ook hier zijn subsidies (1.065.500 euro) toegekend en geldt dus een strakke timing om deze niet te verliezen.  Bovendien takelt het oude zwembad dagelijks verder af en lopen de herstelkosten steeds verder op, zodat ook op dit punt geen tijd te verliezen is.

Vergeleken met een koop/verkoop of een onteigening, is een ruil voor de gemeente bovendien financieel gunstig. Zo zijn er desgevallend geen kosten voor de aankoop of onteigening. Gezien de geschatte waarde van 308.000 euro van het terrein dat de gemeente wenst te verwerven, betekent dit een ernstige besparing voor de gemeente. Zoals hoger aangehaald, wordt ook het risico op verlies van subsidies vermeden.

Ondanks alle misverstanden die hierover bestaan, zal de ruil netto meer openbaar groen opleveren. - Meer groen: Vooreerst zal bij de aanleg van de natuurspeeltuin en de verdere inrichting van de te ruilen weide, bijkomende beplanting en meer groen worden voorzien, terwijl dit vandaag enkel akkerland is (gras of maïs) zonder andere beplantingen, struiken of bomen. De geruilde boszomen van het park zullen dus quasi geheel worden gecompenseerd op te ruilen grond doordat er daar extra groen en extra bomen komen, terwijl omgekeerd de te ruilen boszomen en boomgaard ingevolge de beschermingsvoorschriften (zie ook verder) intact moeten blijven en aldaar derhalve geen groen zal mogen verdwijnen  - Meer openbaar domein: De voorgelegde overeenkomst behelst een ruil van een terrein van om en bij de 4.000 m2 tegen 16.000 m2.  Het terrein dat de gemeente zal verwerven zal met andere woorden 4 x groter zijn dan het terrein dat ze opgeeft.  Concreet betekent dit dat de ruil de gemeente Aartselaar maar liefst 12.000 m2 extra openbaar domein oplevert.

Het na de ruil verkregen terrein zal een meervoudig en veilig gebruik kennen, alleszins meer gebruik dan thans van de te ruilen parkgrond wordt gemaakt. Zo biedt de ruil heel wat mogelijkheden. Zo zal de huidige hondenweide naast de Beukenotendreef kunnen verplaatst worden en ook op dit terrein worden ondergebracht.Er zal een waterbuffer worden gecreëerd met wandelelementen en landschappelijke inrichting. Op het terrein kan vanuit de Kleistraat een nieuwe veilige en trage toegangsweg worden aangelegd tot achteraan het sportcentrum.   Het biedt de ruimte voor de inrichting van een natuurspeeltuin in vervanging van de oude speeltuin, die meer gericht zal zijn naar het sportzicht, Leonaar en toekomstig te bouwen jeugdlokaal, en bovendien bereikbaar is zonder conflict met voertuigen.Van het terrein zullen meer personen gebruik maken (kinderen, dagrecreatie, sportkampen, speelpleinwerking, wandelaars,…) dan thans het geval is van de boomgaard in het park. Het sportcentrum zal zo nog meer het belevingscentrum worden voor jong en oud.

Sommige bezorgdheden kunnen daarenboven weggenomen worden aan de hand van op te leggen voorwaarden en reeds aanwezige waarborgen. Zo dient herhaald dat het domein en park Solhof een dubbele bescherming geniet door enerzijds de erfgoedwetgeving en het genomen beschermingsbesuit met concrete beschermingsvoorschriften (cfr park en private delen zijn beschermd dorpsgezicht) en het bosdecreet (voor de beboste delen) anderzijds.  Er werd een uitgebreid bosbeheersplan opgesteld en door ANB goedgekeurd, dat nadien werd geïncorporeerd in een erfgoedbeheerplan. Na de ruil blijft uiteraard de bescherming vanuit beide wetgevingen gelden en dient de nieuwe private eigenaar van het te ruilen parkgebied de dwingende voorschriften en de beheersplannen na te leven.   Dit geldt overigens eveneens voor de mogelijke toekomstige eigenaars. Het beheer en onderhoud zal overigens steeds in samenspraak met ANB dienen te gebeuren. Zo zal bv zonder akkoord van dienst erfgoed of ANB geen enkele boom mogen worden gekapt. Op het te ruilen terrein zullen bv evenmin gebouwen of constructies kunnen worden opgericht. Toezicht en handhaving op het naleven van de beschermingsvoorschriften zal gebeuren door de Vlarem-toezichthouder, door ANB (boswachter), de omgevingsambtenaar (stedenbouwkundig ambtenaar), de inspectiedienst van Onroerend Erfgoed/Afdeling Handhaving en de officieren van gerechtelijke politie.

In het licht van al het bovenstaande kan worden besloten dat voor de gemeente de voordele van een ruil sterk opwegen tegen de nadelen. Dit geldt des te meer nu er ook voldoende waarborgen voorhanden zijn dat het parkgebied, hoewel het niet meer openbaar zal zijn, wel parkgebied zal blijven.  Deze grondenruil vormt ontegensprekelijk een bijzondere opportuniteit voor de gemeente Aartselaar om het ‘masterplan gemeentelijk sportcentrum’ en de verdere ontwikkeling van het sportcentrum tegen een zo laag mogelijke kost te realiseren ten behoeve van de inwoners.

Gelet op het opmetingsverslag en schattingsverslag van 8.5.2019;

Gelet op het bijgevoegde van ontwerp van ruilovereenkomst;

Gelet op de toelichting, gegeven op de gemeenteraadscommissie van 2.12.2019 en de verdere toelichting, gegeven ter zitting van de gemeenteraad;

Externe documenten

Het uitgebreid bosbeheerplan van het Solhof kan je terugvinden op de gemeentelijke website : https://www.aartselaar.be/nl/content/1534/uitgebreid-bosbeheerplan-gemee... .

Tevens kan je op de gemeentelijke website meer info vinden over (de scopîngnota) het RUP omgeving domein Solhof : https://www.aartselaar.be/gemeentelijk-ruimtelijk-uitvoeringsplan-omgevi....

Besluit

Artikel 1

Zijn goedkeuring te verlenen aan de ruil van de loten parkgrond, eigendom van de gemeente Aartselaar, tegen de loten akkergrond, eigendom van Brunim n.v. en van de heer en mevrouw Bruno Vande Vyvere - Vanessa Matthys,  zoals opgemeten en geschat in het verslag van 8.05.2019 en zoals deze in bijgevoegde ruilovereenkomst zijn beschreven.  Deze ruil dient te gebeuren onder de in de overeenkomst opgenomen voorwaarden,  waaronder de opschortende voorwaarde van het bekomen van de vervreemdingsmachtiging van het Agentschap voor Natuur en Bos voor de beboste delen conform artikel 90 van het Bosdecreet,  en in het bijzonder de voorwaarden dat de boszomen uit de loten 1 en 2 elders op Aartselaars grondgebied dienen te worden gecompenseerd en dat de private eigenaar en elke toekomstige eigenaar van de te ruilen parkgrond, de beschermingsvoorschriften die rusten op het parkgebied naleven en zich conformeren naar de instructies en adviezen van Erfgoed en het Agentschap voor Natuur en Bos voor beheer en onderhoud.

Artikel 2

Deze beslissing tot goedkeuring van de grondenruil en tot de vervreemding van de 2 loten uit het parkgebied waarin bosgrond is begrepen, voor machtiging tot vervreemding voor te leggen aan het Agentschap voor Natuur en Bos, conform artikel 90 van het Bosdecreet.

Artikel 3

Na machtiging door het Agentschap voor Natuur en Bos het college van burgemeester en schepenen te machtigen om deze grondenruil verder te implementeren.